Взаимодействие управляющей компании с оценщиком паевого инвестиционного фонда

НА ПРИМЕРЕ ЗАО "АБМ ПАРТНЕР

Докладчик: Мошкович Борис Ефимович, ЗАО "АБМ Партнер", г.Москва

На сегодняшний день в России Оценщики активно работают с банками, страховыми компаниями, участвуют в процессе реструктуризации крупных монополий. С вступлением в действие Федерального закона «Об инвестиционных фондах» на рынке оценочных услуг появились новые участники – Управляющие компании (фонды) и потенциальные инвесторы (пайщики) ПИФов.

В настоящее время наблюдается значительный рост количества ПИФов и расширение их деятельности на российском рынке. Вопрос эффективности ПИФов актуален как для инвесторов, так и для самих Управляющих компаний. УК важно знать эффективность своей деятельности, сравнивая работу своих ПИФов с фондами – конкурентами. Следовательно, у УК возникает необходимость в более эффективном построении и управлении портфелем, а также постоянной внутренней оценке деятельности ПИФа для удовлетворения инвестиционных ожиданий вкладчиков и повышения привлекательности фонда в глазах потенциальных инвесторов.

Одними из самых главных вопросов для потенциальных инвесторов является вопрос оценки эффективности работы того или иного ПИФа и сравнения деятельности нескольких фондов.

В соответствии со статьей 37 ФЗ "Об инвестиционных фондах" оценка недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество, иного предусмотренного ФКЦБ (федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг) имущества, принадлежащего акционерным инвестиционным фондам, а также имущества, составляющего ПИФ, осуществляется Оценщиком, имеющим соответствующую лицензию.

Оценка недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество, прочих определенных нормативно-правовыми актами активов должна осуществляться при их приобретении и отчуждении, а также не реже одного раз в год.

Одним из наиболее приоритетных направлений в данной сфере, на наш взгляд, является совместная работа по определению стоимости имущества, составляющего активы ПИФа:

• ценные бумаги, не допущенные к обращению через организатора торговли на рынке ценных бумаг,
• объекты недвижимости,
• права на недвижимое имущество,
• строящиеся и реконструируемые объекты недвижимости,
• проектно-сметная документация,
• доля в обществах с ограниченной ответственностью, векселя.

Хотелось бы отметить, что в соответствии с российским законодательством привлечение независимого оценщика с целью осуществления оценки пакетов акций, не котируемых на бирже, носит обязательный характер, что еще раз свидетельствует о необходимости сотрудничества УК с оценочными компаниями.

Основные нормативные акты регламентирующие работу Оценщика по оценке ПИФов:

Вместе с тем, несмотря на позитивные сдвиги в этой сфере между УК и оценочными компаниями существуют ряд определенных противоречия, связанные, в первую очередь, с терминологией используемой оценщиками в своей практике.

Как правило, стандартным заданием на оценку для оценочной компании является определение рыночной стоимости объекта, которая в соответствии с принятыми недавно стандартами, представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как показала практика, в большинстве случаев, данные условия не соблюдаются и, правильнее было бы использование иных видов стоимости, как-то «инвестиционная стоимость», «стоимость при существующем использовании», «ликвидационная стоимость».

Для оценщика характеристики и величина стоимости оцениваемого объекта выступают в качестве конечного результата его деятельности, тогда как для УК они являются исходной информацией для принятия решения, что, в свою очередь, вынуждает УК особенно тщательно относится к результатам оценки и отбору оценщиков.

Уже сейчас на территории России действует по различным данным более 13 тысяч оценочных компаний, из которых в только в Москве предположительно более 5 тысяч компаний обладают федеральной лицензией.

В настоящее время сотрудники многих, как правило, мелких оценочных компаний не обладают достаточной квалификацией, для оказания услуг на высоком профессиональном уровне. Каждый из клиентов оценочных компаний вынужден самостоятельно формировать критерии отбора оценочных компаний, характеризующих надежность и качество оказываемых услуг. В настоящее время помимо законодательно закрепленных требований, каждая компания может предъявить собственные критерии отбора оценочных компаний.

На наш взгляд данными критериями могут являться:

1. Профессионализм, об уровне которого можно судить по:
2. Опыту работы компании в области оценки (рек.: более 5 лет);
3. Количество штатных специалистов, сертифицированных в области оценочной деятельности (рек.: не менее 4 человек);
4. Количество выполненных отчетов ( рек.: не менее 25 отчетов по оценке бизнеса предприятий с УК – 10 000 000 долл.) ;
5. Сложность оцениваемых объектов (наиболее трудоемкое – бизнес, менее – актив (МиО, АТС, объект недвижимости);

Деловая репутация:

1. Наличие постоянных клиентов;
2. Отзывы и рекомендации;
3. Участие в рейтингах (Ежегодный рейтинг РА «Эксперт», Минимущества (Росимущества));

Уровень компании в целом:

1. Членство в саморегулируемых организациях (СМАО, РОО, РКО);
2. Возможность подтверждения результатов оценки СРО, гос.контроль.органами (Росимуществом, РФФИ);
3. Наличие аккредитации в ведущих российских компаниях (РАО ЕЭС России, Газпром, ОАО РЖД, а также при Росимуществе, ДИГМ, РФФИ);
4. Стабильность компании- по динамике основных показателей.

Преимущество при отборе отдается компаниям, использующим в своих отчетах оригинальные методики, подробно описывающим весь процесс оценки с приведением промежуточных результатов, обоснованностью использованных допущений и корректировок, соблюдающим законодательно закрепленные требования, предъявляемые к отчету.

Основные нормативные акты регламентирующие работу Оценщика по оценке:

1. Конституция РФ;
2. Гражданский кодекс РФ;
3. Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.
4. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года №519.

Рекомендуемые:

1. Международные стандарты оценки МСО 1-4. Международный Комитет по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ)
2. Американские стандарты
3. Европейские стандарты
4. Стандарты СРО

Различная Методическая литература, разработанная ведущими западными и российскими компаниями (D&T, PWH, KPMG, E&Y- переводная методика западных компаний).

Как правило, цены на услуги по оценке имущества примерно на одном уровне. Данная цена будет выше при обращении в 4-ку западных компаний действующих на российском рынке, ниже в мелких (и уровень оказания соответственно), за чисто символическую плату Вам может оценить объект – оценщик – индивидуальный предприниматель.

Их чего формируется цена на услуги?

Информационные ресурсы – аналитический обзор рынка оцениваемого объекта (текущее состояние, перспективы развития, динамика развития), поиск источников по аналогичным объектам обращающимся на рыке и информации по ним, поиск источников информации по сделкам купли-продажи с аналогичными объектами оценки (необходимо найти достоверные источники получения информации по сделкам).

Для недвижимости – обзор рынка недвижимости (сегмента рынка оцениваемого объекта недвижимости) в России, в регионе, в городе, в районе (офисной недвижимости). Для предприятия как бизнеса – общеэкономический обзор, региональный обзор, обзор отрасли предприятия, характеристика данного предприятия, а также – анализ финансово-хозяйственной деятельности.

Источники информации – государственные и коммерческие структуры: программы Правительства, Государственного комитета по статистике, аналитические обзоры информационных агентств, в т.ч. и западных агентств, периодическая экономическая печать, информационные отраслевые бюллетени, правовые системы, обзоры и прогнозы отраслевых институтов, фирмы-дилеры, фирмы-конкуренты, таможенное управление и т.п.

Качество информации оценивается по следующим критериям:

• Достоверность
• Точность
• Комплектность (полнота предоставления всей необходимой информации, документации)

Трудовые ресурсы - количество специалистов задействованных в процессе оценки. Для оценки объекта недвижимости – 1или 2 специалиста. Для оценки бизнеса - от 2 человек.

(Для оценки бизнеса крупного предприятия:

1. аналитик,
2. оценщик по оценке объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов,
3. недвижимости и незавершенного строительства,
4. машин и оборудования, запасов,
5. дебиторской и кредиторской задолженности,
6. финансовых вложений и обязательств,
7. оценщик по оценке бизнеса).

Периодическое повышение квалификации специалистов в соответствии с действующим законодательством и повышением уровня оказываемых услуг.

А также: офисная техника, аренда, выезд на объект, аккредитаций, конкурсы и т.д.

Средний уровень цен на услуги оценщика:

Объект недвижимости – офисное здание – 300 кв.м. Срок исполнения – 2 недели (10 рабочих дней), стоимость услуги – 1 000 долл. США

Бизнес - ОАО «Автопредприятие» (100 автомобилей). Срок исполнения - 3 недели. Стоимость услуги -5 000 тыс. долл. США.

Срок исполнения – от даты предоставления информации об объекте оценки.

Для оценщика важна не только внешняя информация об объекты, но и полная информация об объекте оценки предоставляемая собственником, так как от этого будет зависит качество оказываемых услуг.

Типовой перечень документов и информации необходимой Оценщику для проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости для цели купли-продажи:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок:

Договор аренды земли, с приложениями:

1. расчет арендной платы;
2. план границ земельного участка,
3. ситуационный план.
4. расчет величины годовой арендной плат

ИЛИ

Свидетельство о праве собственности (с кадастровым планом земельного участка)

2. Свидетельство о государственной регистрации права или Договор аренды.

3. Технический паспорт объекта недвижимости выданный БТИ по форме №1а, №11 нж, №5 (копии документов).

4. Среднегодовые затраты по содержанию объекта недвижимости:

1. коммунальные расходы (электроэнергия, тепло- и водоснабжение, канализация, телефонные услуги);
2. расходы на зарплату обслуживающего персонала;
3. расходы на управление объектом (оплата управляющего персонала);
4. расходы на охрану, расходы на страхование;
5. расходы на текущий ремонт;
6. прочие расходы

Типовой перечень документов и информации необходимой Оценщику для проведения оценки рыночной стоимости 1 акции ОАО для цели купли-продажи:

1. Корпоративные документы (копии):

1. Устав с изменениями и дополнениями.
2. Решение о выпуске ценных бумаг, отчет об итогах выпуска ценных бумаг.
3. Реестр акционеров с долей в уставном капитале свыше 5,0%.
4. Правоустанавливающие документы на землю.
5. Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости.

2. Финансовые документы:

1. Бухгалтерская отчетность за последние три года (формы №№ 1,2,3,4,5).
2. Копии приказов об учетной политике.