Проблемы определения достоверной и обоснованной рыночной стоимости

Ведущий оценщик ЗАО «АБМ Партнер™»
Татьяна Адеркас

Основанием для признания отчета оценщика не соответствующим нормативным документам, зачастую является так называемое несоблюдение принципов «достаточности и достоверности информации». Однако виноват ли в этом оценщик?

На сегодняшний день в сфере оценочной деятельности действует значительный массив регламентирующих нормативных актов, особое место в котором занимают Федеральные стандарты оценки (ФСО), являясь по своей сути настольной книгой оценщика. Федеральные стандарты оценки представляют собой некий свод правил, в соответствии с которыми должна проводиться оценка. В частности, ФСО-1 регламентируют общие понятия оценки, подходы и требования к её проведению. Одним из требований  является  выполнение принципа достаточности и достоверности информации, в соответствии с которым, «информация считается достоверной, если она соответствует действительности…». И далее: «Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы» (раздел IV, ФСО-1). Целью этого небольшого исследования, не претендующего на академическую полноту и глубину, является определение доступности  средств и методов, которые использует в своей работе оценщик  для выполнения принципа достаточности и достоверности информации.

Для начала, о средствах. Средства, которые использует оценщик в своей работе для получения ценовой информации, всем известны – как правило, это открытые источники   периодических изданий или информационные сайты сети интернет. Вот только доступность, а так же соответствие действительности этой информации порой условны.

Ну, а теперь о методах получения информации. Методы эти бывают самыми разнообразными и зависят  от мастерства оценщика, и вот о них поговорим более подробно. Условно, методы, которые использует в своей работе оценщик, в поисках информации, можно разделить на три основные группы, которые выглядят следующим образом:

Попробуем проанализировать рассматриваемые методы на предмет доступности и достоверности информации на примере рынка недвижимости.
 

В части доступности информации.
Отличительной чертой российского рынка недвижимости, представленного в сети интернет, в отличие от иных, более цивилизованных мировых рынков, является закрытость ценовой информации и явное противостояние тем, кто пытается её узнать. Как правило, при запросе цены, обязательными условиями, являются предоставление следующих данных:

• название компании, представителем которой ты должен быть
• указание всех её реквизитов
• цель запроса

И если в процессе, как правило, непростого диалога, продавец или его представитель поймет, что он разговаривает не с потенциальным покупателем, а с оценщиком, то, в лучшем случае, разговор сразу закончится короткими гудками, поскольку никакого интереса для него диалог не представляет, а в худшем – о себе можно узнать много нового. Впрочем, возможно, существуют и приятные исключения. Таким образом, диалог  с риэлтором это весьма непростое искусство, в котором цель поиска цены может и не быть достигнута вовсе.

В части достоверности информации
Ценовая информация, полученная при удачном стечении обстоятельств, тоже не всегда корректна, поскольку  для объектов недвижимости (в частности, для объектов коммерческой недвижимости) отсутствует единая классификация. Анализируя рынок коммерческой недвижимости, можно сделать неутешительные выводы: большая его часть (на примере Москвы, не говоря уже о регионах) не соответствует заявленному классу. Зачастую, недостоверная информация, которая поступает от собственников объектов коммерческой недвижимости и (или) их представителей, искажает представление о том или ином ценовом сегменте. На одной известной дискуссионной площадке рунета, посвященной оценочной деятельности, недавно был проведен опрос, по поводу единой классификации, который показал следующие результаты: 10% считают, что крайне необходима, 60% склоняется к тому, что данная классификация нужна, имеющиеся классификации разрознены, и только около 30% ответивших считает, что в ней нет особого смысла. Таким образом, данный вопрос так же не менее важен и актуален.

Продолжая поиск отсутствующей рыночной информации, оценщик не останавливается на «достигнутом» и обращается в своём творческом порыве к поиску статистических данных. Официальные материалы, по статистическим данным предоставленные  Федеральной Службой Государственной Статистики и опубликованные на сайте http://www.gks.ru/, обширны и весьма полезны, однако в разрезе цен на недвижимость довольно скудны и представлены только ценами жилой недвижимости.  Имеющаяся информация, так же не позволяет с достаточной достоверностью использовать её хотя бы в качестве ценового ориентира. Территориальные статистические службы субъектов РФ также уделяют мало внимания данному сектору. Кроме того, отсутствие единой информационной площадки Службы Государственной Статистики затрудняет поиск той или иной статистической информации для отдельных субъектов РФ. Следовательно, и этот метод использования статистических данных в работе оценщика с натяжкой можно назвать доступным, поскольку он большей частью отсутствует вообще.

Не найдя ответы на свои вопросы пытливый ум оценщика пытается найти и проанализировать информацию об уже совершенных сделках, т.е. рассмотреть результаты торгов проведенных комитетами по Управлению Муниципальным Имуществом и Земельными Ресурсами. Однако и это дело не такое простое, поскольку управление входит в структуру администраций субъектов РФ (муниципальных образований), и, как правило, публикует свою информацию на их официальных сайтах. Другими словами поиск необходимой информации осуществляется следующим образом:

• ищем официальный сайт администрации субъекта РФ (муниципального образования);
• на сайте администрации ищем комитет по Управлению Муниципальным Имуществом;

А потом - как повезет. Порой, результаты по проведенным аукционам в сети интернет не публикуются вообще, поэтому доступными и достоверными источниками информации их так же можно признать условно.

Было бы смешно, если б не было так грустно.

Напомним, что это лишь поверхностный взгляд на доступность ценовой информации в разрезе только одного рынка – рынка недвижимости. Подобные проблемы таят в себе практически все объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте которые в свою очередь, являются объектами оценки.

Вывод напрашивается сам - доступные средства и методы получения достоверной информации в условиях нашей реальной действительности попросту  отсутствуют. Следовательно, каждый отчет, выпущенный оценщиком можно признать несоответствующим действующим нормам права.

Вот и хочется еще раз усомниться в виновности оценщика, в том, что не смог в своих работах достаточно точно и достоверно раскрыть то, что по большому счету отсутствует. Таким образом, следуя простой логике, делаем вывод - зачем обязывать выполнять то, что выполнить, по своей сути, не представляется возможным? Очевидно, что запланированные Законодателем мероприятия в рамках реализации Закона о кадастре недвижимости, в том числе и создание инфраструктуры пространственных данных, позволят частично решить обозначенные выше проблемы, однако все это пока очень далеко и призрачно.

В настоящий момент возможных вариантов решения этого вопроса, которые предлагается рассмотреть, всего два:

1. Поэтапное упорядочение каждого из рассмотренных пунктов, а именно:

• формирование доступного и открытого рынка ценовой информации на торговых площадках;
• развернутая база статистических данных;
• обязательная публикация на электронных площадках данных, полученных по результатам проведенных торгов;
• проведение общероссийской классификации объектов недвижимости, в том числе воздушных и водных объектов
   

2. Учитывая то обстоятельство, что рассмотренный выше способ достаточно трудоёмкий, и, по всей видимости, невыполнимый, предлагается второй, более радикальный и менее трудоемкий вариант:
Исключить из ФСО-1 принцип «достоверности» или иначе сформулировать данную норму, дабы минимизировать возможность признания отчета не соответствующим ФСО по данному факту, поскольку в текущих условиях выполнение данной нормы не представляется возможным.

Резюмируя вышесказанное, а так же учитывая планируемые и уже свершившиеся изменения (и дополнения в ФЗ «Об оценочной деятельности»)   хочется обратиться к Законодателю – давайте не будем тянуть до нельзя натянутую струну и расставлять знаки препинания в контексте общеизвестной фразы «казнить нельзя помиловать», а попытаемся централизованно решить рассматриваемые выше проблемы, поскольку именно они являются частью фундамента, на котором строится вся оценка.

Мнение Директора ЗАО «АБМ Партнер™»
Бориса Мошковича

Оценка существует в той экономической действительности, в которой существует и вся страна. Мы отчетливо понимаем, что масса сделок проводится по ценам не соответствующим действительности. Порой мы видим только надводную часть айсберга сделки. Основываясь на этих официальных, но не корректных данных мы законно, но ошибочно для результата оценки делаем отчет с указанием формально рыночной, но реально не рыночной стоимости объекта оценки. С крупными городами еще ситуация более менее, а чем дальше тем страшней.

Статистика порой стара или не адекватна.

Таким образом, пока рынок остается не развитым и теневым, пока призыв государства выйти из тени пресекается страшилками со стороны того же государства, а борьба с коррупцией словестно-текстовая, а не действительная, то и отчет оценщика скорее ОБЯЗАН основываться на экспертном мнении оценщика (то есть на знании реальности рынка) или будет фиктивным придатком сделки или формальным приложением к тем или иным документам.

Приятно, что суды начали реально рассматривать иски по некорректности кадастровых оценок! Там масса ошибок! И они порой очень серьезно искажают и налоговые и финансовые последствия сделок!

Если не мы - то кто!? Минэкономразвития активно старается поправить рынок оценки, сделать его чище и прозрачнее! Порой эти попытки кажутся не совсем верными, а кому то и глубоко ошибочными, но так было и с другими рынками (фондовый, банковский…) и мы (участники рынка) должны в вежливом и деловом русле помогать Министерству и СРО сделать оценку важным и реальным элементов функционирования экономики! Иначе престиж нашей профессии будет продолжать страдать и гибнуть!

По материалам Тезисов к докладу заместителя Министра экономического развития РФ И.Е. Манылова на тему: «Основные направления совершенствования нормативного правового регулирования сферы кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость», опубликованных на сайте.